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          深圳樓市變奏:平穩市場為長效機制建設贏得時間

          編輯:鄰英時間:2019年02月21日閱讀次數:530

              本報記者 王帆 深圳報道

              2017年,一度成為全國樓市“領頭羊”之一的深圳,房地產市場幾乎呈現全面降溫之勢。

              全年的新房成交量僅為2.58萬套,創下近年來的最低水平,僅為2015年新房成交總量的39%,新房成交均價實現月度“十五連跌”。根據房地產服務商戴德梁行的數據,反映整體市場需求量的一二手住宅成交總量較上年同期下降了34.9%。

              平穩的市場,為長效機制的建設打下了良好基礎。在“多主體供應,多渠道保障,租購并舉”的導向下,2017年也被視作是樓市長效機制建設的元年。

              深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉撰文指出,2018年以后,樓市長效機制將會漸次落地,對不同城市,長效機制具體內容、實施路徑也有差別,對于高度城市化的城市來說,壯大租賃和向外圍疏導需求是最可行的措施之一。

              “一步到位”調控見效

              根據中國指數研究院發布的“2017年中國房地產銷售額百億企業排行榜”,在百億企業2017年銷售額集中的十大城市中,深圳僅位列第九。

              深圳規土委的數據顯示,去年深圳共售出25820套一手住宅,同比減少36.2%,創下了近年來的最低水平??晒﹨⒄盏氖?,自2010年以來,深圳的新房成交量都在3萬套以上,成交高峰年份2015年更是達到了6***50套。

              價格方面,新房市場經歷了連續15個月的連續下跌,去年全年的均價為54445元/平方米。

              其中,深圳房信網的數據顯示,90平方米以下的中小戶型產品成交18143套,占全市新房住宅總量的七成,成交均價41581元/平方米,大幅低于全市的成交均價。這也一定程度意味著,剛需占據了2017年成交的主力。

              二手房方面,深圳中原研究中心的數據顯示,2017年全市二手房成交63578套,環比下降33.7%。價格整體走勢以平穩為主,波動較小。綜合來看,一二手住宅成交總量較上年同期下降了34.9%。

              2016年,深圳出臺史上最嚴的“104新政”,此次被稱作“一步到位”的政策,使得深圳樓市避免了在2017年調控加碼的局面。而從過去一年的市場表現來看,2016年強力的調控措施在繼續發揮成效。

              戴德梁行華南及華西區研究部高級董事張曉端認為,“限購限貸限售限價限商”為代表的干預手段令房價總體趨于平穩,有形之手短期不會退出,這意味著在未來一定時期內,房價上漲將難以得到支持。

              1月8日,張曉端進一步告訴21世紀經濟報道記者,從目前的情況來看,政府對于長效機制已經有一個理想化的預期,并且希望為此創造出平穩的市場環境,這是短期內行政調控手段不會退出的邏輯。

              不久前,深圳市屬國企深業集團位于香蜜湖片區的豪宅樓盤深業中城由售轉租,有中介人士告訴21世紀經濟報道記者,新房市場受限價政策的影響較大,深業集團的這一做法或許釋放出一個信號,深圳限價政策在2018年放松的可能性較小。

              長效機制雛形漸顯

              如果說限購、限價、限貸等仍屬于傳統手段,在這一輪的整體調控中,深圳已經體現出一系列對長效機制的探索,并從頂層設計逐漸走向落地。

              其中一個核心支點在于大力度培育租賃市場。2017年最后一個工作日,深圳以掛牌方式公開出讓三宗租賃用地的使用權,兩宗位于龍崗區,一宗位于坪山區,總建筑面積超過16萬平米,均要求70年全年期自持租賃。而同一時間,深圳僅推出一宗可出售的住宅用地。

              在此之前,深圳已經公開出讓首宗位于龍華區的“只租不售”地塊,由深圳市人才安居集團競得,競拍當日,包括萬科、碧桂園、保利、中海等在內的8家房企被吸引到場。

              根據深圳鼓勵租賃市場發展的政策文件,在今年6月底之前,除福田、羅湖、鹽田區外,其他行政區、新區、前海深港現代服務業合作區應至少供應一宗地塊,用于全部建設自持租賃住房或商務公寓。

              深圳中原地產指出,中長期來看,隨著租賃細則的逐漸完善,租賃住房的供應保證,租戶的權利和義務將更能得到保障,租賃人群比例不斷擴大,從而延長了平均租賃期限,平滑了購房需求,降低房地產市場的波動性,這對于房地產市場的穩定發展具有里程碑式的意義。

              對于人口持續涌入的深圳而言,解決居住問題的根源仍然在于增加供應。在居住消費升級的背景下,借助鼓勵租賃的政策東風,深圳除了增量供應,更有意盤活存量,優化住房供應結構。

              深圳市規劃國土發展研究中心總規劃師鄒兵曾就新一版城市總體規劃對媒體介紹,深圳的住宅總量并不少,主要是結構性問題,即配套完善的成套性住宅數量不夠。關于未來15年的住房發展策略,在有序供應的同時,調整優化結構,把住房的品質提高到更好的狀況。

              擁有大量的城中村住房,為深圳提供了巨大的存能量盤活空間。目前,包括萬科、深業集團在內的開發商已經參與到城中村的規?;脑熘?。

              深圳提出,在“十三五”期間供應不少于30萬套人才住房。目前,政府已經部分采取了與開發商合作的方式,包括向后者租賃長租公寓,再以較低價格提供給符合條件的人才。

              張曉端表示,這相當于過去30多年深圳政策性住房的總和。在長效機制建設過程中,這將有效彌補市場需要解決的居住問題。只有當保障的歸為保障,市場才能夠真正回歸市場。在這種情況下,多層次的住房供應體系才可能真正達成,有形之手才能沒有后顧之憂地退出。

              1月8日,深圳一家中型房地產企業人士也告訴21世紀經濟報道記者,一個健康的市場應該是“高端有供應,中端有支持,低端有保障”的,當中低端、夾心層的需求得到保證之后,高端應該回歸市場。


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            最后修改時間:2019-12-20 10:05:35
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